Серпейка

Сегодня: 21 октября 2017 г.

Тонировка и Ремонт Автостёкол Серпухов

Управдом

ЖКХКак приступить к организации и проведению собрания собственников жилых площадей в многоквартирных домах? 

В соответствии с нормами Жилищно-коммунального кодекса Российской Федерации, было разработано несколько рекомендаций и советов с целью помочь собственникам жилплощади в многоквартирном доме в организации и корректном проведении общих собраний. Прежде всего, эти рекомендации применимы к собраниям участников товариществ собственников жилья, они же ТСЖ.

1. С какой целью собираться?

Органом управления в жилом многоквартирном доме является общее собрание владельцев жилых площадей в доме. Оно занимается следующими вопросами:

- обсуждает вопросы и принимает решения, связанные с реконструкцией, расширением, или же надстройкой многоквартирного дома, ремонтом общего имущества, строительством и оборудованием хозяйственных участков и построек, а также других строений, зданий, сооружений на территории многоквартирного дома;

- занимается делами и решением вопросов касательно пределов использования участка земли, на территории которого располагается многоквартирный дом, а также при потребности вводит ограничения пользования им;

- заведует вопросами и принимает решения в случае передачи общественного имущества дома в пользование;

- организовывает и определяется с выбором способа и приёмов, применяемых в управленческом процессе многоквартирных домов. Под управлением подразумевается управление людьми, являющимися собственниками непосредственно, а также управление, которое осуществляется товариществами собственников жилья, или коммунальным кооперативом, а также другими специализированными потребительскими кооперативами, координация сил организации;

- создаёт и ликвидирует товарищество собственников жилья;

- утверждает размер оплаты, осуществляемой по предмету содержания и ремонта жилых квадратных метров многоквартирного дома.

- а также занимается иными вопросами, которые по своей компетенции отнесены Жилищно-коммунальным Кодексом Российской Федерации непосредственно к обязанностям и полномочиям всеобщего собрания владельцев жилых помещений в многоквартирном жилом доме.

В конечном счёте, результат решения, принятого собранием владельцев квартир этого дома, полностью правомочный, в соответствии с Жилищно-коммунальным Кодексом РФ, подлежит обязательному выполнению всеми собственниками помещений.

2. В каких формах может проходить собрание?

Собрание собственников в жилом многоквартирном доме может иметь:

1) очную форму, что подразумевает одновременное присутствие всех собственников в конкретном месте, в определённое время, преследующих цель обсудить вопросы, вынесенные на голосование;

2) заочную форму голосования, которая не требует полного присутствия всех собственников, и может осуществляться с помощью передачи вынесенных решений собственников касательно отправленных на голосование вопросов, оформленных письменно.

3. Чья должна быть первоначальная инициатива?

Инициативу для проведения сборов владельцев помещений могут проявить как физические, так и юридические лица, собственники площадей данного многоквартирного дома.

Инициаторами проведения первичного совета собственников могут выступать как один собственник, так и несколько владельцев помещений в этом доме. Что же касается очерёдных собраний - они организовываются по инициативе лиц, несущих ответственность за их проведение. Для собрания, созванного вне очереди, достаточно лишь инициативы одного из собственников, правления ТСЖ.

4. Подготовка к собранию.

В каждом многоквартирном доме выбирается инициативная группа из людей, которые в свою очередь снабжаются инструкциями и разъяснительными беседами от территориальных органов исполнительной власти. Именно этой группой разрабатывается требуемая для проведения собрания документация, очертывается повестка дня, подбирается помещение, размещается информация и документация, а также определяется дата и конкретное место организации собрания. Затем определяется кандидатура человека, которые станет председателем собрания, выясняется пай каждого владельца в общем имуществе многоквартирного дома.

5. Уведомление жильцов.

Инициаторами собрания направляется уведомление каждому собственнику, в котором указывается перечень основных вопросов, а также фамилия и имя инициатора собрания.

6. Голосование.

Количество голосов, которым может оперировать каждый собственник, строго пропорционально размеру его доли в праве на имущество данного дома. Голосование может осуществляться как лично собственником, так и при участии представляющего его лица. Естественно, доверенность должна быть оформлена в письменной форме.

Прежде проводится обсуждение каждого вопроса, вынесенного на повестку дня, затем - голосование. Для подитоживания выбирается счётная комиссия, члены которой утверждаются общим собранием. Любое решение, вынесенное собранием, оформляется в виде письменного протокола, оформленного в законодательном порядке.

Обязательные вопросы, которые должны быть поставлены на голосование для принятия по ним решений:

- о порядке оформления протоколов общих собраний;

- о месте хранения протоколов;

- об определении места, доступного для всех собственников жилья, для уведомления собственников о принятых решениях.

Решения общего собрания принимаются по вопросам повестки дня:

- принятие решений о реконструкции, о ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- принятие решений о пределах использования земельного  участка, на котором расположен многоквартирный дом;

- принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Решение считается принятым, если «за» проголосовали не менее 2/3 от общего числа собственников помещений.

По остальным вопросам повестки дня решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений, принимающих участие в данном собрании, т.е. более 50% голосов собственников, принявших участие в собрании.

При заочном голосовании принявшими участие в общем собрании считаются собственники помещений в доме, решения по вопросам повестки дня от которых получены до даты окончательного приема решений.

Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия. Ее состав предлагается инициатором общего собрания и утверждается на этом собрании.

Решения общего собрания оформляются протоколом в порядке, установленном общим собранием. Решения общего собрания и итоги голосования по вопросам доводятся до всех собственников помещений не позднее 10-ти дней после принятия решения путем размещения в местах, определенных общим собранием.

Форма управления: товарищество собственников жилья (ТСЖ).

тсж

ТСЖ - некоммерческое объединение с правом юридического лица. Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ. Общее собрание избирает правление ТСЖ - председателя правления и ревизионную комиссию. Текущая деятельность по управлению домом чаще всего осуществляется правлением и председателем.

Создание ТСЖ:

- собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья;

- решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников большинством (более, чем 50% голосов) от общего числа голосов собственников помещений в доме.

Членство в ТСЖ:

- возникает у собственника помещения в многоквартирном доме при его желании на основании заявления о вступлении в ТСЖ;

- прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов ТСЖ или с момента прекращения права собственности на помещение;

- лица, приобретающие помещения в доме, вправе стать членами ТСЖ после возникновения у них права собственности на помещения.

Задачи деятельности ТСЖ:

- эффективное совместное использование общего имущества;

- поддержание требуемого технического и санитарного состояния многоквартирного дома;

- поддержание первоначального рыночного уровня стоимости недвижимости и, по мере возможности, его повышение;

- предоставление собственникам условий для безопасного и удобного проживания;

- минимизация затрат на содержание, ремонт и коммунальные услуги;

- получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности;

- проведение кредитной и инвестиционной политики на цели содержания дома в интересах членов ТСЖ;

- оказание жильцам дополнительных услуг;

- представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами;

- совместный контроль за соблюдением норм общежития.

ТСЖ имеет право:

- заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

- определять смету доходов и расходов на год, включая расходы на содержание и ремонт, на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд;

- устанавливать на основе сметы на год  размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности;

- пользоваться банковскими кредитами;

- надстраивать и перестраивать часть общего имущества в доме;

- получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

- осуществлять от имени и за счет собственников помещений застройку прилегающих к дому выделенных земельных участков.

В отношении управления домом ТСЖ может:

- самостоятельно решать, каким способом будет осуществляться управление недвижимостью: силами правления или специалистов-профессионалов;

- нанимать профессионального управляющего и/или управляющую компанию;

- заключать договоры с предприятиями любой организационно-правовой формы на предоставление услуг по обслуживанию и эксплуатации здания;

- привлекать подрядчиков на любые виды работ;

- контролировать выполнение работ служащими и подрядчиками и применять санкции за невыполнение или плохое качество работ в рамках договора.

Форма управления: непосредственное управление.

Непосредственное управление многоквартирным домом предполагает, что собственники согласно решению общего собрания самостоятельно вступают в договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги.

У собственников помещений в многоквартирном доме есть право поручать представлять общие интересы в отношениях с различным организациями уполномоченному лицу (представителю) на основании доверенности. Такое решение принимается на общем собрании, и соответствующее полномочие подтверждает я письменной доверенностью, выданной всеми или большинством голосов собственников помещений в доме.

Форма управления: управляющая организация.

ЖКХ

Большинство управляющих организаций созданы на базе прежних муниципальных предприятий, имеющих опыт работы в сфере ЖКХ.

Передача функций по управлению, содержанию и ремонту общего имущества производится по договору, согласованному сторонами.

Управляющей организацией может быть юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель.

Управляющая организация (далее УС) обеспечивает оказание услуг по содержанию и выполнение работ по ремонту дома. УО самостоятельно решает вопросы организации диспетчерского пункта, выбирает организацию для обслуживания лифта и вывоза твердых бытовых отходов и т.д. При этом ответственность перед собственниками несет УО. Кроме того,

УО контролирует качество всех коммунальных услуг, которые возможно предоставить в конкретном многоквартирном доме: холодного горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления.

Функции управляющей организации:

- ведение технической документации на дом;

- обеспечение учета копий договоров управления и иных

документов;

- проведение технических осмотров жилых зданий;

- подготовка перечней работ по содержанию и ремонту общего имущества;

- планирование и экономические расчеты по содержанию и капитальному ремонту дома и его инженерного оборудования;

- оказание помощи в подготовке и, при необходимости, участие в общем собрании собственников;

- санитарное содержание здания и придомовой территории;

- отчет перед собственниками об исполнении договора управления;

- информирование надзорных органов о незаконных перепланировках;

- аварийно-диспетчерское обслуживание;

- подготовка домов к сезонной эксплуатации;

- прием населения, рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступающих от населения и принятие соответствующих мер,

- прочие.

Изучаем договор.

Жилищный кодекс четко определяет, что отношения между собственниками и управляющими организациями строятся на заключенном между ними договоре. Это позволяет сделать механизм управления многоквартирным домом прозрачным и в юридическом, и в финансовом планах. По сути, договор защищает собственников от нерадивых управляющих организаций.

Закон предусматривает конкретные требования к договору управления многоквартирным домом. Он заключается в письменной форме, его условия должны быть утверждены на общем собрании собственников, а сам договор управления подписывается с каждым конкретным собственником.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственник помещения) в течение согласованного срока (но не более 5 лет) за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, контролировать качество предоставляемых коммунальных услуг. Если одна из сторонне выполняет оговоренные условия, договор предусматривает систему ответственности сторон, вплоть до расторжения договорных отношений.

Что должно быть обязательно отражено в документе:

1. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес такого дома, акт о состоянии общего имущества, принятого в управление.

2. Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, периодичность выполнения таких работ и услуг, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

3. Порядок определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества, а также порядок внесения такой платы собственником помещений.

4. Должно быть прописано, как осуществляется контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору.

5. Обязательно должен быть указан срок действия договора, порядок изменения или расторжения договора.

6. Правила и порядок изменения размера платы за содер­жание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

7. Условия предоставления коммунальных услуг, параметры качества предоставления коммунальных услуг, предельные сроки устранения аварий и иных нарушений порядка предоставления коммунальных услуг.

8. Порядок установления фактов ненадлежащего качества и несвоевременного выполнения работ и предоставления услуг управляющей организацией. Адреса и номера телефонов аварийно-диспетчерской службы.

Сравнительная таблица

Виды деятельности

Формы правления

ТСЖ

Управляющая компания

Непосредственное управление, а также иные специализированные потребительские кооперативы

Кто распоряжается деньгами жильцов

Избранное жильцами управление

Частная фирма (управляющая компания)

По выбору собственников, юридические или физическое лицо, уполномоченное (выбранное) общим собранием или подотчетное ему

Кто заключает договоры по обслуживанию дома

Правление от имени жильцов

Управляющая компания (частная фирма)

Договоры с поставщиками коммунальных услуг (коммунальными компаниями) заключают сами жильцы, либо юридическое или физическое лицо, уполномоченное (выбранное) общим собранием и подотчетное ему. Оно же заключает договоры с компаниями, эксплуатирующими места общего пользования

Кто контролирует качество услуг

Правление от имени жильцов

Управляющая компания

Юридическое или физическое лицо, уполномоченное (выбранное) общим собранием и подотчетное ему, либо комиссия, созданная решением общего собрания

Кто производит расчеты

ТСЖ

Управляющая компания

Юридическое или физическое лицо, уполномоченное (выбранное) общим собранием, или организация (по решению общего собрания)

Получатель платежей за ЖКУ

Общий счет ТСЖ

Управляющая компания

Поставщики услуг

Контроль за фактическим потреблением услуг

Правление ТСЖ или назначенная им комиссия из числа жителей этого дома

На усмотрение управляющей компании

Физическое или юридическое лицо, созданное общим собранием собственников помещений в доме, или иное лицо, уполномоченное общим собранием и подотчетное ему

Ответственность собственников

Совместная (если задолжала часть квартир, то от услуг отключат весь дом, индивидуальных счетчиков быть не может)

Индивидуальная (отключение отдельных неплательщиков)